Focus territoriale Milano

Città metropolitana di Milano: executive summary

• Nel 2023 il mercato degli immobili di impresa a Milano sconta una battuta d’arresto in termini di volumi transati, conseguente al raffreddamento degli investimenti causato dalle penalizzanti condizioni del credito. L’impatto negativo ha riguardato principalmente il Comune di Milano (uffici -23,5% rispetto al 2022), mentre nel resto della Città metropolitana si segnala una relativa tenuta dei livelli di compravendita ,che presentano una minore flessione rispetto all’anno record 2022 (uffici -3,4% e capannoni -2,8%).
• Dopo i risultati record del 2022, nel corso del 2023 gli investimenti corporate a Milano (direzionale, logistica, hospitality, residenziale, retail) hanno mostrato un’inversione di tendenza marcata, con circa 1,9 miliardi di euro, in calo di oltre il 60% rispetto all’anno precedente. Milano, presenta un calo maggiore della media nazionale, pur confermandosi la principale destinazione a livello nazionale, attraendo circa il 30% del totale dei flussi di capitali (rispetto al 44% del 2022).
• Tra gli investimenti corporate il calo maggiore si osserva per gli immobili direzionali, con un consuntivo che si è fermato a 750 milioni di euro, contro il risultato annuale del 2022 pari a 3,9 miliardi di euro. Gli investimenti in immobili direzionali rappresentano nel 2023 il 40% degli investimenti totali su Milano, contro il 75% del consuntivo 2022.
• Nell’ultimo anno, si sono realizzati numerosi interventi da parte delle aziende in termini di ampliamenti, riqualificazioni o apertura di nuove sedi. In Città metropolitana, spiccano nuovi insediamenti di magazzini logistici, soprattutto nell’Est milanese e di data center, mentre a Milano Città sono numerosi i casi di nuove sedi direzionali, anche per il trasferimento di aziende verso aree maggiormente collegate con il trasporto pubblico locale e in immobili più efficienti sia a livello energetico che di uso degli spazi. Infatti, diventa sempre più centrale per investitori e utilizzatori finali poter disporre di immobili con caratteristiche di sostenibilità certificate secondo i principali protocolli internazionali.
• Accanto alle asset class immobiliari tradizionali, si stanno concretizzando importanti investimenti nel settore residenziale corporate, che nel 2023 ha rappresentato il 30% degli investimenti corporate a Milano, grazie in particolare ai molti sviluppi in corso. Il segmento residenziale rimane d’interesse da parte di sviluppatori e investitori, pur condividendo il generale calo con il resto del settore corporate rispetto alle performance del 2022. Il segmento residenziale inizia ad avere una crescente rilevanza di carattere «industriale», con lo sviluppo di società dedicate alla gestione professionale dell’intero ciclo di vita dell’investimento.
• Nel territorio milanese sono in fase di attuazione numerose trasformazioni urbane che contribuiranno a modificare la struttura della città nel prossimo decennio, creando nuove polarità urbane, caratterizzate da un’integrazione tra funzioni pubbliche e private. In particolare, tra le principali trasformazioni monitorate si evidenzia la presenza di importanti funzioni pubbliche negli ambiti dell’alta formazione, della sanità e della ricerca, capaci di fungere da catalizzatore per gli altri investimenti privati.
• Nel Comune di Milano, che si conferma attrattivo per gli operatori in grado di affrontare processi complessi di rigenerazione urbana, emerge l’esigenza del rafforzamento della capacità amministrativa, per gestire adeguatamente anche tutte le operazioni di rigenerazione puntuale del tessuto urbano, una volta risolte le criticità di interpretazione normativa che stanno attualmente bloccando gran parte delle attività di nuovo sviluppo.

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